Subrogación de hipoteca ¿qué es y cómo puede ayudarte?

Si estás buscando mejorar las condiciones de tu hipoteca o cambiar de banco para ahorrar mes a mes, la subrogación de hipoteca es una práctica financiera que cada vez es más común, ya que se presenta como una opción atractiva para aquellos propietarios que buscan mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario.

En este post vas a descubrir qué es la subrogación de hipoteca, sus ventajas, tipos, gastos, y el proceso paso a paso para que tomes decisiones seguras y bien informadas. Además, conocerás la importancia de los seguros vinculados, como los de Zurich Seguros, y sabrás cómo protegerte en cada etapa. Si quieres saber cómo puedes optimizar tus finanzas y reducir el coste total de tu hipoteca a través de la subrogación de hipoteca, ¡sigue leyendo!

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de hipoteca es un proceso legal y financiero que permite a los propietarios de una vivienda transferir su hipoteca a otra entidad bancaria, generalmente en busca de mejores condiciones, o incluso a otro particular, sin necesidad de cancelarla o abrir un nuevo préstamo.  Es un derecho que tienes como consumidor y que está regulado por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Este mecanismo también ofrece la posibilidad de ajustar los términos de financiación, lo que puede resultar en tasas de interés más bajas o plazos más favorables. Así, podemos diferenciar entre la subrogación a otra entidad bancaria (acreedor) y la subrogación de hipoteca entre particulares (deudor), cada una con sus propias características y beneficios:

• Subrogación del acreedor: este tipo de subrogación de hipoteca es el más común, ya que permite obtener unas mejores condiciones hipotecarias a los propietarios de la vivienda al trasladarse a otra entidad bancaria.
• Subrogación del deudor de la hipoteca: suele darse en la compraventa de viviendas de segunda mano con hipotecas pendientes y permite al nuevo propietario asumir las condiciones de la hipoteca del antiguo inquilino. En este caso, el titular del préstamo es reemplazado por otra persona.

Antes de optar por una de estas dos opciones, deberás tener en cuenta el tipo de hipoteca que tienes contratada. En cualquiera de los casos, la subrogación no implica la cancelación total del préstamo existente, sino una modificación, lo que suele representar un proceso menos costoso y ágil que la contratación de una hipoteca nueva.

Tipos de subrogación de hipoteca del acreedor

En el contexto de mejorar las condiciones de tu hipoteca, nos centraremos en la subrogación de acreedor, que es la más común y la que te permite cambiar de banco. Dentro de esta, las condiciones pueden variar si tu hipoteca es fija o variable:

Subrogación en hipoteca fija

Una subrogación de hipoteca fija puede ser una opción interesante si quieres mejorar las condiciones de tu préstamo, especialmente si el tipo de interés del mercado ha bajado. En este caso, deberás tener en cuenta que la comisión por subrogación de hipoteca será más elevada que si tuvieses una hipoteca a tipo variable, ya que los bancos pierden dinero si las tasas de interés bajan.

Entre las ventajas de la subrogación de una hipoteca fija puedes encontrar:

• Reducción del tipo de interés.
• Eliminación o disminución de las comisiones.
• Extensión del plazo del préstamo para reducir las cuotas mensuales.

Subrogación en hipoteca variable

Por otra parte, la subrogación de hipoteca a tipo variable puede permitirte una mejora considerable de las condiciones de tu préstamo al cambiar de banco, ya que el interés de una hipoteca variable está compuesto por un índice de referencia, que suele ser el Euribor, y otro diferencial, impuesto por el banco. Por lo tanto, este valor variará dependiendo de la evolución del Euribor.

Las ventajas de subrogar una hipoteca de tipo variable son las siguientes:

• Reducción del índice diferencial que aplica el banco.
• Extensión del plazo de la hipoteca para menguar el coste mensual de las cuotas.

¿Qué tener en cuenta al realizar una subrogación de hipoteca?

Antes de iniciar el proceso, es esencial que valores varios aspectos clave para asegurarte de que es la decisión correcta para ti y para maximizar sus beneficios.Revisa las condiciones de tu hipoteca actual: tipo de interés, diferencial, comisiones, productos vinculados, capital pendiente y plazo restante.

• Motivo de la subrogación. ¿Buscas mejores intereses, menos productos vinculados o mayor flexibilidad? Calcula si el ahorro potencial justifica los gastos asociados a la subrogación. A veces, el ahorro mensual puede ser pequeño y no compensar los costes iniciales.
• Investiga y compara las ofertas de diferentes entidades bancarias. No te quedes con la primera que encuentres. Utiliza comparadores online y consulta directamente con varios bancos. Presta atención no solo al tipo de interés, sino también a las comisiones, los productos vinculados y las condiciones generales.
• Aunque habitualmente tiene menos gastos que una nueva hipoteca, no es un proceso gratuito. Debes analizar todos los costes y comisiones involucradas.
• Comprueba si el nuevo banco exige contratar seguros de vida o de hogar ya que muchos ofrecen mejores condiciones si contratas productos adicionales. Recuerda que puedes elegir la compañía aseguradora que prefieras. Evalúa si estos productos te interesan y si su coste compensa el beneficio en la hipoteca. Por ejemplo, en Zurich ofrecemos soluciones de seguros vinculados a la hipoteca competitivos y que te dan la tranquilidad que necesitas. Asegúrate de que cualquier seguro que contrates se ajuste a tus necesidades reales y no sea una carga innecesaria.
• Considera si te interesa mantener el mismo plazo, reducirlo para pagar menos intereses totales, o ampliarlo para reducir la cuota mensual (aunque esto puede aumentar los intereses totales).

Gastos de la subrogación de hipoteca

Si te estás preguntado ¿quién paga los gastos de la subrogación de una hipoteca? Debes saber al igual que cualquier otro trámite, la subrogación de este tipo de préstamos conlleva el pago de una serie de gastos por subrogación de hipoteca por el propietario:

• Tasación de la vivienda: este coste es necesario para determinar el valor actual de la propiedad y oscila entre los 250 y 500€.
• Comisión por subrogación: los bancos pueden cobrar una comisión cuando un cliente traslada la hipoteca a otra entidad. Esta comisión puede oscilar entre el 0 y el 2 % del importe pendiente, siendo más elevada en una hipoteca a tipo fijo.

En general, los gastos de notaría, registro y gestoría los asume el banco desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019. No obstante, revisa siempre tu contrato y consulta con la entidad para asegurarte.

¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación de hipoteca?

En muchas ocasiones, los propietarios han abonado gastos que legalmente deberían corresponder al banco, especialmente en contratos firmados antes de los últimos cambios legislativos. Gracias a varias sentencias y la jurisprudencia española, sí puedes reclamar gastos de subrogación si han sido impuestos abusivamente. Entre ellos se incluyen: costes de notaría, registro de la propiedad, gestoría e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

¿Cómo reclamar?

• Revisa la escritura de subrogación. Identifica las condiciones originales y eventuales modificaciones durante el proceso.
• Reúne la documentación. Escritura de la hipoteca y facturas de cada uno de los gastos mencionados.
• Presenta una reclamación formal al banco. Solicita la devolución de los importes abonados indebidamente. Si no obtienes respuesta por parte del banco o no es favorablemente, puedes acudir a defensores del consumidor o servicio de atención al cliente del Banco de España si el banco no responde favorablemente o presentar una reclamación formal a través de un abogado o una asociación de consumidores, ya que la Ley 5/2019 y la sentencia sobre gastos de hipoteca y subrogación del 17 de junio de 2020 ejecutada por el Tribunal Supremo, así lo estipulan.

Ventajas principales de la subrogación de una hipoteca

1. Ahorro económico a medio y largo plazo. Es la ventaja más evidente. Al conseguir un tipo de interés más bajo o un diferencial menor, tus cuotas mensuales se reducirán, lo que se traduce en un ahorro considerable a lo largo de la vida del préstamo.
2. Mejora de condiciones. Además del tipo de interés, puedes negociar la eliminación de comisiones, la reducción de productos vinculados o la modificación del plazo de amortización.
3. Mayor flexibilidad. Te permite adaptar tu hipoteca a tu situación personal y a las condiciones actuales del mercado. Si tu situación económica ha cambiado, puedes ajustar la hipoteca para que se adapte mejor a tus necesidades.
4. Mayor estabilidad o menor riesgo. Si pasas de una hipoteca variable a una fija, ganas estabilidad y eliminas el riesgo de subidas del Euríbor. Si mejoras tu diferencial en una variable, reduces el impacto de futuras subidas.
5. Proceso más sencillo. Gracias a la Ley Hipotecaria de 5/2019, el proceso es más transparente y la mayoría de los gastos corren a cargo del banco, lo que lo hace más accesible para el consumidor. No necesitas cancelar la hipoteca anterior y constituir una nueva, lo que simplifica los trámites y reduce los costes.

¿Cómo calcular la subrogación de hipoteca?

Para calcular la subrogación de la hipoteca se deben tener en cuenta distintos datos como:

1. El tipo de hipoteca actual (fija o variable) y cantidad pendiente por pagar.
2. Los plazos pendientes de pago, es decir, los años de cuota te restan.
3. La cuota mensual de la hipoteca.
4. Diferencial y tipo de interés aplicado.
5. Comisiones de subrogación y otros gastos asociados.
6. Ofertas y condiciones que te ofrece el banco receptor.

En función de estos cuatro factores podrás calcular la subrogación de la hipoteca. Los pasos para calcular son:

• Calcula tu cuota actual. Si no la sabes de memoria, puedes usar una calculadora de hipotecas online introduciendo tu capital pendiente, tipo de interés y plazo restante.
• Infórmate de tu deuda pendiente, consulta a tu banco o revisa el último recibo.
• Solicita una oferta al nuevo banco. Este te dirá las condiciones y el tipo de interés aplicable (fijo o variable).
• Estima los gastos. Suma comisión de subrogación, tasación y potenciales comisiones por cambio de tipo de interés.
• Compara las cuotas actuales y las futuras con la nueva oferta para ver el ahorro real a medio y largo plazo.

Uno de los requisitos más habituales al cambiar de hipoteca es la contratación de un seguro. Aunque la ley no exige la obligación de contratar un seguro de vida en una hipoteca, los bancos suelen ofrecer mejores condiciones de interés si asocias uno a tu préstamo. Pero tú puedes elegir con qué aseguradora hacerlo, sin estar obligado a contratarlo con la entidad que concede el préstamo.

Zurich Seguros somos una compañía de referencia con más de un siglo de experiencia en España, ofreciendo productos de vida especialmente diseñados para clientes hipotecarios. Contratar un seguro de vida vinculado a tu hipoteca de Zurich te garantiza que, en caso de fallecimiento, invalidez o enfermedad grave, la deuda hipotecaria quedará cubierta, protegiendo tanto tu patrimonio como la estabilidad de tu familia.

Entre las ventajas del seguro de Zurich destacan:

• Cobertura amplia ante fallecimiento o invalidez permanente.
• Modalidades de pago flexibles para adaptarlas a tu presupuesto.
• Asesoramiento experto en todo momento, para que elijas la mejor opción.
• Tranquilidad y confianza al estar protegido por una aseguradora de primer nivel.

Como has podido comprender, la subrogación de hipoteca no es solo una forma de cambiar de banco o titular, se trata de una herramienta financiera potente que te permite mejorar tu salud económica y tomar el control de tu futuro. Antes de lanzarte, compara ofertas, revisa todos los costes y productos vinculados, y no dudes en reclamar lo que por ley te corresponde. Así, podrás disfrutar de cuotas más bajas, mayor protección para los tuyos y la seguridad de tener todo bajo control.

Si buscas mejorar tus finanzas y quieres saber más sobre seguros de vida que pueden aportarte tranquilidad, en Zurich Seguros estamos a tu disposición para acompañarte en tu viaje hipotecario.